{"id":10372,"date":"2020-06-26T12:12:00","date_gmt":"2020-06-26T10:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/unser-quartier.de\/oberhausen\/?p=10372"},"modified":"2020-06-22T18:47:24","modified_gmt":"2020-06-22T16:47:24","slug":"finanzinvestoren-lockt-das-geschaeft-mit-der-pflege","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/unser-quartier.de\/oberhausen\/2020\/06\/finanzinvestoren-lockt-das-geschaeft-mit-der-pflege\/uwiemann\/","title":{"rendered":"Das sichere Gesch\u00e4ft mit der Pflege"},"content":{"rendered":"

Internationale Finanzinvestoren \u00fcbernehmen immer mehr deutsche Pflegeheime<\/strong><\/p>\n

J\u00e4hrlich werden in Deutschland 23 Milliarden Euro f\u00fcr station\u00e4re und weitere 11 (elf) Milliarden f\u00fcr ambulante Pflege ausgegeben. Ein wachsenden Teil des Kuchens schneiden sich private Unternehmen ab. So investierten Finanzinvestoren 2018 in Europa 10,9 Milliarden Euro in der Pflegebranche. Der Gro\u00dfteil entf\u00e4llt auf deutsche Altenheime.<\/p>\n

Nordic Capiital \u00fcbernahm den Pflegeheimbetreiber Alloheim Senioren-Residenzen f\u00fcr 11,3 Milliarden Euro. Der j\u00fcngste Deal ist noch ganz frisch: Am Donnerstag kaufte der franz\u00f6sische Investor Primonial ein Portfolio des Pflegedienstleisters Charleston aus 20 Pflegeheime mit knapp 2000 Betten in sechs Bundesl\u00e4ndern. Details wurden nicht genannt. Marktexperten sch\u00e4tzen den Wert auf rund 250 Millionen Euro. Klar ist: Es ist eine der gr\u00f6\u00dften Transaktionen mit Pflege – und Gesundheitsimmobilien in diesem Jahr.<\/p>\n

Damit gelingt den Franzosen ein Coup auf dem immer h\u00e4rter umk\u00e4mpften Markt. Das Gesch\u00e4ft mit Pflegeheime in Deutschland fristete viele Jahre ein Nischendasein. Investoren scheuten die Risiken der Personalkosten, Immobilien, und deren Erfolgsaussichten vor allem vom Geschick der Betreiber abh\u00e4ngen. Doch\u00a0 in Zeiten von Niedrigzinsen und Angebotsknappheit auf dem Immobilienmarkt haben sich Altenheime und Gesundheitsimmobilien zu einem Trend entwickelt. Es locken hohe Renditen und das Versprechen guter Gesch\u00e4fte in Deutschland, die die alternde Gesellschaft mit sich bringt. Der Trend l\u00e4sst sich an den Zahlen ablesen. Allein im ersten Halbjahr 2019 wurden 840 Millionen Euro am deutschen Markt f\u00fcr Altenheime und Gesundheitsimmobilien umgesetzt.<\/p>\n

Lange Zeit w\u00e4re das schon ein respektables Jahresergebnis gewesen. Der Vergleich zum Vorjahr f\u00e4llt nur deshalb so mager aus, weil 2018 von gro\u00dfen Deals gepr\u00e4gt war. So hat Primonial eine Beteiligung an einem vorwiegend aus Altenheimen und Reha-Kliniken bestehenden Portfolio gekauft, das allein so viel wert war wie das komplette Halbjahresergebnis 2019.<\/p>\n

Gesicherte Mieten in Deutschland<\/strong><\/p>\n

Am gesamten deutschen Investmentmarkt, der sich im gleichen Zeitraum auf 30 Milliarden Euro bel\u00e4uft, macht das Segment bislang nur einen kleinen Anteil aus. Die Nachfrage aber steigt seit Jahren. Das Volumen h\u00e4tte noch deutlich h\u00f6her ausfallen k\u00f6nnen, doch es gibt zu wenig Angebote auf dem deutschen Markt.<\/p>\n

Die Mieten seien gesichert, weil bei Selbstzahlern im Zweifel die Sozialhilfe und somit die Kommune einspringt, oder aber die Angeh\u00f6rigen. Den Gro\u00dfteil des Marktes machen Pflegeimmobilien aus, deren Anteil Experten auf 80 Prozent sch\u00e4tzen. Die Grundlagen f\u00fcr diese Immobilien scheinen wegen der alternden Bev\u00f6lkerung vielversprechend.<\/strong><\/p>\n

Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in K\u00f6ln wird sich die Zahl der pflegebed\u00fcrftigen Menschen von heute 3,4 Millionen Menschen bis 2030 auf rund vier Millionen erh\u00f6hen. Der Zentrale Immobilienausschuss, der Lobbyverband der Immobilienbranche, rechnet mit 30 Milliarden Euro an Investitionen, die bis dahin f\u00fcr neue Einrichtungen n\u00f6tig sind. Weitere 40 Milliarden m\u00fcssten in die Erhaltung der bestehenden Heime investiert werden. Die Pflege ist in Deutschland ein hei\u00df diskutiertes Thema. In einem Gastbeitrag im ZDF kritisierte Gesundheitsminister Jens Spahn, zweistellige Renditeerwartungen im Pflegebereich. Vor allem private Betreiber stehen am Pranger. Laut Pflegestatistik stellen sie 52 Prozent der verf\u00fcgbaren Pl\u00e4tze. Tendenz weiter steigend: 2003 waren es erst 30 Prozent. Auch Minister Spahn sagte, dass die privaten Anbieter einen entscheidenden Beitrag leisten, um die Milliardeninvestitionen in Pflegeheime stemmen zu k\u00f6nnen. Hier hat der Minister leider nicht unterschieden zwischen den gro\u00dfen bundesweiten Privat-Anbietern und Betreibern, wie Korian Gruppe (Platz 1 mit 26.600 Pl\u00e4tzen), Alloheim (Platz 2 mit 20.200 Pl\u00e4tzen); Victors Group (Platz 3 mit 15.000) und deren ausl\u00e4ndischen Gro\u00dfinvestoren und den sogenannten Kleininvestoren und Fonds. Auch die Fonds finanzieren auf 25 Jahre, auch den (Ersatzneu-) Bau kommunaler Einrichtungen, mit Inflationsschutz gesicherten Mieten, dies in der heutigen Zeit bei 0,8 % Zinsen auf 20 Jahren.\u00a0 Der B\u00fcrger erf\u00e4hrt davon nichts, er darf als Pflegebed\u00fcrftiger die Miete zahlen. Es w\u00e4re schon ein Fortschritt, wenn die R\u00e4te die laufenden refinanzierten Investitionen zum Erhalt des Objektes aus Eigenmitteln einfordern.\u00a0\u00a0<\/p>\n

Markus Bienentreu, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer des auf Sozialimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Terranus, weist den Vorwurf zu hohe Gewinne zur\u00fcck: Bei den Betreibern liege die Nettoumsatzrendite zwischen drei und f\u00fcnf Prozent, bei den Immobilienverp\u00e4chtern zwischen drei und sechs Prozent.Eine Umfrage der Ratingagentur Scope zufolge plant ein Drittel aller Fondsanbieter in den kommenden drei Jahren weitere Ank\u00e4ufe in diesem Bereich Pflegeimmobilien. Keiner plant Verk\u00e4ufe.\u00a0 Die zunehmende Konkurrenz bekommt auch Marc – Philipp Martins Kuenzel zu sp\u00fcren. Er verwaltet die Gesundheitsimmobilien Fonds f\u00fcr Swiss Life Asset Managers. Im Grunde suchen alle nach dem gleichen Produkt: Neubauten mit 80 bis 120 Pflegepl\u00e4tzen, Entsprechend hart wird der Markt umk\u00e4mpft, sagt Martins Kuenzel. Das erkl\u00e4re auch, warum Investoren zunehmend auf Gesundheitsimmobilien und Pflegeheimimmobilien ausweichen. Zu ihnen z\u00e4hlt der Fondsanbieter Immac. Seit mehr als zwanzig Jahren bietet er Kapitalanlegern die M\u00f6glichkeit, \u00fcber geschlossene Fonds in Pflegeheime und andere Gesundheitsimmobilien zu investieren. Die Ankaufsfaktoren und erzielbaren Renditen haben sich in Dimensionen entwickelt, die wir nicht mehr f\u00fcr gut halten k\u00f6nnen, sagt Thomas Roth, Vertriebsvorstand bei Immac.<\/p>\n

Reiche Privatanleger als Zielgruppe<\/strong><\/p>\n

Zuletzt ist Immac daher ausgewichen und hat einen Pflegefonds mit irischen Immobilien aufgelegt. In diesem Herbst (2019) soll zwar ein weiterer Deutschlandfonds auf den Markt kommen, der sich aber an gehobenere Einkommensklientel richtet: Die Mindestanlagesumme liegt bei 200.000 Euro. Im rund 90 Fonds umfassenden Portfolio der Immac gibt es aber auch einige, die eine Einstiegssumme ab 10.000 Euro oder 20.000 Euro vorsahen. Zielgruppe sind verm\u00f6gende Privatanleger.<\/p>\n

Untersch\u00e4tzte Risiken<\/strong><\/p>\n

Nach Ansicht von\u00a0Immac- Vorstand Roth<\/span><\/a> werden die Betreiberrisiken des Pflege und Sozialimmobilienmaktes allerdings nicht mehr ad\u00e4quat bepreist. Waren fr\u00fcher \u00fcber 10% Rendite f\u00fcr den Anleger gesichert, sind es zur Zeit um die 5% . Der Investor ist der Bauherr, der Bautr\u00e4ger. Im Moment sind Investoren am Markt, die die Risiken offenbar nicht kennen oder missachten. Wer in Pflegeimmobilien investiert, ist darauf angewiesen, dass der Betreiber der Immobilie wei\u00df, was er tut.\u00a0 Die Gro\u00dfinvestoren hinter den gro\u00dfen Betreibern halten ihr Investment f\u00fcr \u00fcberschaubare und planbare 5 Jahre und ver\u00e4u\u00dfern dann mit Gewinn weiter. Die neuen Mieten werden gesichert refinanziert.<\/span><\/a> Wer einen Aufschrei der B\u00fcrger, gar der R\u00e4te erwartet, wartet vergebens.<\/p>\n

Entscheidend f\u00fcr den Erfolg eines Pflegeheims sind laut Bienentreu von Terranus<\/span><\/a> drei Dinge, der richtige Standort, das Konzept des Hauses und eine Mieth\u00f6he, die einerseits die Bewohner nicht \u00fcberfordert und dem Betreiber andererseits Raum f\u00fcr Marge und Instandhaltungen gibt.<\/p>\n

Das gelte aber nicht nur f\u00fcr die gro\u00dfen Investoren, sondern auch f\u00fcr Anleger, die sich f\u00fcr ein klassisches Investment entscheiden und ein einzelnes Pflegeappartment kaufen. Diese sind in der Regel ab 100.000 Euro aufw\u00e4rts zu erhalten. Sogenannte Aufteiler verkaufen die Betten in Pflegeheimen einzeln. Bienentreu sch\u00e4tzt, dass allein auf diesem Markt im vergangenen Jahr 500 Millionen Euro umgesetzt wurde.<\/p>\n

Auch hier gebe es einen hohen Anlagedruck. Im Moment stehen die Renditen f\u00fcr privat Kapitalanleger zwischen 3,5 bis 4,0 Prozent. Teilweise werden diese Apartments verkauft, als g\u00e4be es die Betreiberrisiken gar nicht. Wer ein solches Apartment kauft, dem drohen Mietausf\u00e4lle, wenn das Bett nicht belegt werden kann.<\/p>\n

Nicht verschwiegen werden soll, dass Kleineinrichtungen mit weniger als 50 Bettpl\u00e4tzen durch den Kostendruck Insolvenz anmelden m\u00fcssen. Die Wirtschaftlichkeit ist ab 80 Bettpl\u00e4tzen bei kaufm\u00e4nnischer F\u00fchrung gegeben.<\/p>\n

Risiko Fachkr\u00e4ftemangel<\/strong><\/p>\n

Zudem drohen Investitionsnachforderungen, wenn das Heim saniert oder modernisiert werden muss eine Entscheidung , die in der Kompetenz des Betreibers liegt oder durch gesetzliche Auflagen ausgel\u00f6st werden kann. Au\u00dferdem gibt ein solches Apartment keine Garantie f\u00fcr einen Heimplatz im Alter. Wenn das Bett belegt ist, ist es belegt. Manche Heime bieten jedoch an, dass Eigent\u00fcmer auf den ersten Platz der Warteliste r\u00fccken, sollten sie bedarf haben.<\/p>\n

Das aktuell gr\u00f6\u00dfte Risiko ist allerdings der Fachkr\u00e4ftemangel. Im Pflegebereich gilt eine Fachkraftquote von 50 Prozent. Der Bundesagentur f\u00fcr Arbeit zufolge waren Ende 2018 allein in der Altenpflege 24,000 Stellen unbesetzt, Es gebe Heime, in denen ganze Etagen leer stehen, weil es nicht gen\u00fcgend Fachkr\u00e4fte gibt. Bis zum Jahr 2035<\/span><\/a> werden in der station\u00e4ren Altenhilfe rund 307.000 Pflegekr\u00e4fte fehlen und mit dem Krankenhaus 500.000.<\/p>\n

Nur wenn Pflegekr\u00e4fte tariflich entlohnt werden, kann sich die Situation entspannen. Pflege geh\u00f6rt zur Daseinsvorsorge. Die privaten Gewinne fehlen zur ad\u00e4quaten Entlohnung. Ein Umdenken kann ein Umsteuern bewirken. Nicht das materielle Pflegeergebnis nach Aufwand, die W\u00fcrde des Menschen muss an erster Stelle stehen.<\/p>\n

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Die letzte Station geht uns alle an!\u00a0<\/p>\n<\/blockquote>\n

Bauminister Groschek hat einen „Mietendeckel“ f\u00fcr die Investitionskosten in H\u00f6he der tats\u00e4chlichen Erstellung und Unterhaltungskosten gesetzlich festgeschrieben. Die Regierung Laschet (CDU\/FDP) hat die Begrenzung aufgehoben; es gilt „Privat vor Staat“!\u00a0<\/p>\n

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Der B\u00fcrger zahlt die sicheren Gewinne als „Sozialkosten“, das muss nicht sein!<\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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