{"id":16635,"date":"2023-12-14T15:31:36","date_gmt":"2023-12-14T14:31:36","guid":{"rendered":"https:\/\/unser-quartier.de\/oberhausen\/?p=16635"},"modified":"2023-12-14T10:55:09","modified_gmt":"2023-12-14T09:55:09","slug":"fehlende-wirtschaftlichkeit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/unser-quartier.de\/oberhausen\/2023\/12\/fehlende-wirtschaftlichkeit\/sraebiger\/","title":{"rendered":"Fehlende Wirtschaftlichkeit oder\/und Missmanagement"},"content":{"rendered":"

F\u00fcr das nachhaltige Bestehen einer Pflegeimmobilie bedarf es eines (Personal-)Management.<\/strong><\/h2>\n

Der Kommune muss im Insolvenzfall ein Vorkaufsrecht f\u00fcr die Immobilie einger\u00e4umt werden.\u00a0<\/strong>\u00a0\u201eDie fehlende Kontrolle<\/span><\/a>\u201c\u00a0 der Pflegekassen und Bewohnerbeir\u00e4te haben wir problematisiert. Der Erhalt der bestehenden Pflegeeinrichtungen ist m\u00f6glich und notwendig.\u00a0 Die pflegerische Versorgung ist gesteuert von finanziellen und rechtlichen Vorgaben, nicht von der Sinnhaftigkeit der Versorgung der Pflegebed\u00fcrftigen. Das Schlaraffenland NRW muss aufwachen; Pflege ist Teil der kritischen sozialen
\nInfrastruktur.<\/p>\n

Die Wirtschaftspr\u00fcfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) erkennt in einer umfassenden Analyse<\/span><\/a> aus dem Jahre 2022 weiter goldene Zeiten f\u00fcr Investoren, die ihr Geld im deutschen Pflegebereich vermehren wollen. Investoren erwarteten durch die anwachsende Nachfrage von Pflegebed\u00fcrftigen weiter steigende Preise f\u00fcr die Seniorenimmobilien in (Pflegeheime, Betreutes Wohnen und gemischt genutzte Objekte). Preise mit Vervielf\u00e4ltigern \u00fcber dem 22-fachen des Jahres-Rohertrags. Besonders attraktiv sind die freivereinbarten Pflegeentgelte und die best\u00e4ndigen Mieteinnahmen. Damit sind die Sicherheiten der Bank f\u00fcr ein hohes Darlehen gegeben. Die Professionalisierung auf der Betreiberseite vorausgesetzt. Heimbetreiber sind f\u00fcr die \u00d6ffentlichkeit eine Blackbox. Besondere Missst\u00e4nde werfen Schlaglichter auf die Branche. Heimverb\u00e4nde fallen durch pauschale Forderungen gegen\u00fcber den Regierungen auf.\u00a0<\/p>\n

Pauschale Forderungen<\/span><\/a> wie: „Fraglich und politisch zu diskutieren ist, wie die steigenden Herausforderungen erfolgreich gemeistert werden sollen. Der Wegfall an Pflegepl\u00e4tzen aufgrund von Insolvenzen kann die steigende Anzahl an Pflegebed\u00fcrftigen nicht tragen.“ Oder ein Negieren des Problems, wie in der Pressemeldung der Bundesregierung vom 23.08.2023<\/span><\/a>, helfen nicht weiter. Es sollen die notwendigen Fakten und notwendige Ver\u00e4nderungen aufgezeigt werden.<\/p>\n

Je geringer das eingesetzte eigene Kapital, je gr\u00f6\u00dfer der Gewinn.<\/strong><\/p>\n

2022 wurden im deutschen Gesundheitsmarkt 3,3 Milliarden Euro angelegt \u2013 1,4 Milliarden allein in Pflegeheime und 321 Millionen in Betreutes Wohnen.<\/p>\n

Erst im Jahr 2022 gegr\u00fcndet und durch die \u00dcbernahme von 16 Pflegeheimen, vom f\u00fchrenden Anbieter Korian Deutschland GmbH<\/span><\/a>, ein Senkrechtstarter, steht die Novent Unternehmensgruppe<\/span><\/a> schon am Abgrund.\u00a0<\/p>\n

Verschrecken Pflegeheiminsolvenzen die Investoren <\/strong><\/h2>\n

Dies wird in einem lesenswerten Beitrag von Herrn Hans-Georg Sausse in <\/em>dem Beitrag<\/em><\/span><\/a> in pflegen-online problematisiert. <\/em>Finanzinvestoren sind in die politische Diskussion geraten. Der Pflegemarkt wird durch die Insolvenz der Pflegeheimbetreiber und -Investoren durcheinandergewirbelt. Es entstehen neue Betreiber am Markt, die die abgesto\u00dfenen Einrichtungen preiswert erwerben. Sie k\u00f6nnen mit festen Miet- oder Pachteinnahmen im Immobilienbereich rechnen. Die Grundlagen der Refinanzierung der Immobilie wollen wir am Beispiel NRW n\u00e4her beleuchten.<\/p>\n

Im Heimkostensatz<\/strong> werden mit den Pflegekassen die Pflegekosten und die laufenden Betriebskosten (Verwaltung, K\u00fcche, W\u00e4sche, Energie Versicherung etc.) vereinbart. Nicht enthalten sind,<\/strong> nach \u00a7 82 Abs. 2 SGB XI, die\u00a0Aufwendungen f\u00fcr das Geb\u00e4ude<\/strong>, wie Darlehenszins, Abschreibung, Instandhaltung (Kaltmiete). Die L\u00e4nder sind nach \u00a7 9 SGB XI f\u00fcr die Vorhaltung der notwendigen Struktur verantwortlich. Sofern die L\u00e4nder die Aufwendungen nicht tragen, k\u00f6nnen die Tr\u00e4ger die betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen auf den Bewohner oder den Sozialhilfetr\u00e4ger, nach \u00a7 82 Abs. 3 und 4 SGB XI, umlegen, vorausgesetzt die Investitionskosten sind anerkannt.\u00a0 Es soll sichergestellt werden, dass das Objekt auf Dauer auf dem aktuellen Qualit\u00e4tsstand gehalten wird. Dies kann nur gesichert werden, wenn die Erl\u00f6se aus dem Investitionskostenblock nicht im laufenden Pflegebetrieb ausgegeben und entsprechende R\u00fccklagen zur Substanzerhaltung gebildet werden. Doch wer pr\u00fcft die Einhaltung in den Bilanzen.<\/p>\n

Es kann bei den Insolvenzen in Eigenverwaltung davon ausgegangen werden, dass die notwendigen refinanzierten Sanierungen zum Erhalt der Immobilien in den seltensten F\u00e4llen durchgef\u00fchrt wurden und die formal zu bildenden Bau-R\u00fccklagen nicht vorgenommen, sondern vorab entnommen wurden. Die Bewohner, im Notfall die B\u00fcrger der betroffenen Kommunen, werden damit doppelt zahlen. Der neue Erwerber wird die Immobilie neu bewerten. Der „insolvente“ Betreiber realisiert mit dem Verkaufspreis einen Gewinn. Die neu zu zahlenden Investitionskosten je Pflegetag und Monat erh\u00f6hen sich, ohne Substanzver\u00e4nderung allein durch Eigent\u00fcmerwechsel und fehlendes Korrektiv.\u00a0 „Krokodilstr\u00e4nen“ wegen steigender Pflegeheimkosten sind nicht angebracht; Ver\u00e4nderungen sind m\u00f6glich.<\/p>\n

In Insolvenzfall muss der Kommune durch die gew\u00e4hrte Finanzierung ein Vorkaufsrecht f\u00fcr die Immobilie einger\u00e4umt werden, soweit \u00a7 24 Abs. 1 Ziffer 1 des Baugesetzbuches<\/span><\/a> dieses nicht bereits hergibt. <\/strong>Dies bedeutet nicht, dass sie gleichzeitig die Einrichtung sp\u00e4ter betreiben muss oder sollte.\u00a0 Nur so kann ein Teil der Preisspirale bei fehlendem Markt und steigender Nachfrage gebremst werden.<\/p>\n

Investitionskosten<\/strong><\/p>\n

Alle zwei Jahre werden die Investitionskosten auf der Grundlage nach \u00a7 8a SGB XI nach der Durchf\u00fchrungsverordnung des Alten- und Pflegegesetzes (APG DVO) in NRW<\/span><\/a> im Verh\u00e4ltnis zum Baukostenindex des Landes<\/span><\/a> angehoben. Zwischen August 2021 und August 2023 stieg der Wert um 26,1 Prozentpunkte, gleiches ergibt sich im Jahresdurchschnitt 2022 \u2013 2020. Die Betreiber jubeln, der Verkaufswert f\u00fcr die Investoren steigt. Die Kaltmiete f\u00fcr die Bewohner steigt 2024 bis zu 26%.<\/strong><\/p>\n

Wird nun eine anerkannte Pflegeeinrichtung mit Investitionskostenberechnung \u00fcbernommen, ist die Grundlage zur Fortschreibung der Abschreibung (1.) des Geb\u00e4udes gegeben. Entscheidend ist der Erstbezug und die anerkannten Erstellungskosten, die alle zwei Jahre nach dem Baukostenindex des Landes fortgeschrieben werden. Erh\u00f6hend kommen die Zinsen (2.) der neuen Darlehen dazu. Die Grundlage f\u00fcr eine normale Kaltmiete. Dem Betreiber einer Pflegeimmobilie werden dar\u00fcber hinaus weitere Unterhaltskosten (3.) zur Erhaltung und Sicherung auf Basis aktueller Landesbauwerte gew\u00e4hrt.<\/p>\n

Investitionskosten sind:<\/strong><\/h3>\n
    \n
  1. Abschreibungen und<\/li>\n
  2. Zins (\u00a7 5 der APG DVO NRW) von Darlehen und Eigenkapital und<\/li>\n
  3. laufende Unterhaltungskosten bisher j\u00e4hrlich 21,25 Euro je qm (\u00a7 6 der APG DVO NRW)<\/li>\n
  4. Fortschreibungen von\n
      \n
    1. a) Geb\u00e4ude und<\/li>\n
    2. b) Inventar.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n

      An der Ziffer 3 soll f\u00fcr ein 100 Bettenhaus das Zahlenwerk verdeutlicht werden. 21,25 * 50 qm * 100 ergibt 106.250 \u20acuro bei 95% Auslastung und pfleget\u00e4glich 3,06 \u20ac. Ab 2024 erh\u00f6ht sich diese durch den gestiegenen Landes-Bau-Index voraussichtlich um 80 Cent auf dann 3,86 \u20ac.<\/p>\n

      Das Schlaraffenland NRW<\/strong><\/h2>\n

      Will der Neuerwerber seine Darlehensvertr\u00e4ge nicht vorlegen, ist dies in NRW kein Problem. Er teilt Betreiber und Eigent\u00fcmer in zwei Gesellschaften auf. Der Eigent\u00fcmer = Investor vermietet an den Betreiber, dieser legt dann den vereinbarten Mietvertrag vor, diese Kosten sind in NRW seit 2017 nicht mehr, wie in Bayern noch gegeben, durch die fiktiven Herstellungskosten gedeckelt.<\/p>\n

      In \u00a7 8 der APG DVO NRW hei\u00dft es: Stehen die langfristigen und sonstigen Anlageg\u00fcter nicht im Eigentum der Tr\u00e4gerin oder des Tr\u00e4gers der Einrichtung, so sind die tats\u00e4chlich gezahlten beziehungsweise vertraglich geschuldeten Miet-, Pachtzinsen oder vergleichbare Nutzungsentgelte zur Gebrauchs\u00fcberlassung nach Ma\u00dfgabe der folgenden Regelungen anerkennungsf\u00e4hig. Der Landesgesetzgeber anerkennt eine 100% Refinanzierung und dar\u00fcber hinaus Fortschreibungen, damit die Immobilie auf dem aktuellen Stand gehalten werden kann. Durch die gesetzlich (\u00a7\u00a7 276ff HGB) verhinderte und damit fehlende Kontrolle<\/a> wird der Missbrauch der Verschwendung Vorschub geleistet. Sollten die Erfahrungen mit den Corona Beihilfen<\/span><\/a> nicht hellh\u00f6rig machen<\/p>\n

      In der reinen Marktwirtschaft haben alle Marktteilnehmer einen Anreiz, sich anzustrengen, und sie haften f\u00fcr ihr \u00f6konomisches Handel. Im Pflegebereich (SGB XI) ist kein Markt gegeben. Die Verknappung f\u00f6rdert die Konzentration und die Entgelte.<\/p>\n

      Die noch bestehenden 96 Pflegekassen, mit einem Jahres-Budget ab 2024 von 66 Mrd. \u20ac, achten bisher allein auf die Beitragsstabilit\u00e4t und gleichen Mehr-Ausgaben bei fehlenden Kontrollm\u00f6glichkeiten bei den gewerblichen Anbietern durch Restriktionen in der H\u00e4uslichkeit aus.<\/p>\n

      Die Krise in der gewerblichen Pflege hat viele V\u00e4ter. Neben dem Personalmangel durch fehlende eigene Ausbildung und deren betriebliche Unterst\u00fctzung kommen oft weitere Managementfehler.\u00a0Die aufgezeigten Defizite zwingen zum Umdenken, wenn der soziale Frieden aufrechterhalten werden soll.<\/p>\n

      Ver\u00e4nderungen sind notwendig<\/strong><\/h2>\n

      In unserem Beitrag: \u201ePflegenotstand durch fehlende (Mit)-Verantwortung<\/a>\u201c haben wir notwendige Schritte aufgezeigt, die keinen weiteren Aufschub dulden.<\/p>\n

      Die Insolvenzen schrecken Investoren nicht ab. Im Gegenteil, die Verunsicherung der B\u00fcrger steigert die Gewinnaussichten. Drei Monate Insolvenzgeld f\u00fcr die\u00a0 Mitarbeiter zum Weiterbetrieb, Angst vor dem Wegfall notwendiger Heimpl\u00e4tze. Die notwendigen Gesetzes\u00e4nderungen gegen das Immobilienraubrittertum sind nicht erkennbar, nicht einmal die notwendigen Beh\u00f6rdenmitteilungen des Amtsgerichtes an die Kommunen, in denen die betroffenen Pflegeeinrichtungen liegen, damit die notwendigen Planungen und Vorkehrungen f\u00fcr die betroffenen Bewohner und sei es zum Angstabbau rechtzeitig getroffen werden. Dem Einwand der fehlenden Manpower kann entgegnet werden, warum nicht die \u00fcber\u00f6rtlichen Tr\u00e4ger der Sozialhilfe einbinden, die bei den Vereinbarungen \u00fcber die Heimentgelte bereits mit am Tisch sitzen.<\/p>\n

      Zur Sicherstellung der Pflege sind die Immobilien aus der Insolvenzmasse mit Landesmitteln<\/strong>, nach \u00a7 9 SGB XI, billigst zu erstehen. Millionen an „freie“ Investoren sind kontraproduktiv, an Benko sei<\/span><\/a> erinnert. Ein Vorkaufsrecht der Stadt, der Gemeinde ist nicht nur w\u00fcnschenswert, sondern auch bereits im „Insolvenzfall in Eigenverantwortung“ notwendig. Die Kommune ist als Beteiligte gesetzlich in die Verhandlungen \u00fcber die Immobilie direkt oder indirekt einzubeziehen.<\/strong><\/p>\n

      Die demografische Entwicklung der kommenden zwanzig Jahre wird die medizinische Versorgung mehr und mehr unter Druck setzen. Durch den Renteneintritt der Babyboomer-Generation (1955 bis 1969) steht dem wachsenden medizinischen und pflegerischen Versorgungsbedarf einer alternden Bev\u00f6lkerung gleichzeitig ein R\u00fcckgang der erwerbst\u00e4tigen Bev\u00f6lkerung und damit auch des medizinischen und pflegerischen Personals gegen\u00fcber.<\/p>\n

      Die Hoffnungen des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI) \u00fcber die notwendigen Investitionen durch den „freien“ Markt und die Sicherstellungsgarantie der Pflegekassen nach \u00a7 12 SGB XI<\/span><\/a> sind nach 30 Jahren trotz Erleichterungen f\u00fcr die Betreiber durch Streichung von Kontroll- (\u00a7\u00a7 80, 80a SGB XI) und Sanktionsm\u00f6glichkeiten (\u00a7 122 SGB XI), als gescheitert anzusehen. Die Reparaturversuche durch Geldspritzen f\u00fcr die Tr\u00e4ger sind\u00a0 eine weitere Belastung. Die pflegerische Versorgung und W\u00fcrde der Person muss oberste Priorit\u00e4t erhalten, darf nicht l\u00e4nger von finanziellen und rechtlichen Vorgaben gesteuert sein.\u00a0<\/p>\n

      Wir hoffen, Denkanst\u00f6\u00dfe f\u00fcr die notwendige Diskussion geliefert zu haben, damit tragf\u00e4hige z\u00fcgig L\u00f6sungen erarbeitet werden. Ihre Kommentare und Anregungen werden gebraucht.<\/p>\n

      Demokratie lebt vom (rechtzeitigen) Gestalten, nicht vom Aussitzen, sp\u00e4teren Besserwissen und Fordern.<\/strong><\/h2>\n

      Zum Schluss ein Hinweis auf eine aktuelle Studie der TU Wien<\/span><\/a> im L\u00e4ndervergleich:<\/p>\n

      Der \u201eMarkt\u201c f\u00fcr kritische soziale Infrastrukturen<\/strong>
      \n„In den letzten Jahren haben neben b\u00f6rsennotierten strategischen Investoren zunehmend
      \nFinanzinvestoren (z.B. Private Equity, Pensionsfonds, Versicherungen) in kritische soziale
      \nInfrastruktur investiert. Vor allem in der station\u00e4ren Altenpflege haben die 25 gr\u00f6\u00dften STPI seit
      \n2017 ihre Kapazit\u00e4t in Europa um mehr als ein F\u00fcnftel auf gesch\u00e4tzt 455.000 Betten erh\u00f6ht.“<\/p>\n

      *************<\/strong><\/p>\n

      W<\/strong>aren die Informationen hilfreich, sagen Sie es weiter, diskutieren Sie mit einem Kommentar. Kritik und Anregungen erbitten wir direkt an uns.<\/p>\n

      \"\"<\/a>W<\/strong>ollen Sie keinen Beitrag verpassen, abonnieren Sie den,\u00a0kostenfreie Newsletter<\/a>.\u00a0 Welche Themen sollen wir aufnehmen? Hinweise f\u00fcr Senioren, Veranstaltungen etc., nehmen wir gerne auf.<\/p>\n

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