Vorsicht bei Übertragung des Eigentums gegen Rentenzahlung

Dauerwohnrecht

Sie bereiten Ihre Steuerklärung vor, haben vielleicht schon darüber nachgedacht, Ihr Eigentum zu Lebzeiten „mit warmer Hand“ den Kinder zu übertragen. Sie wollen möglicher Weise nicht, wenn der Fall der Fälle eintritt, dass Ihre Kinder über Gebühr Erbschaftssteuer zahlen.

Die Veräußerungszeitrente ist ein Modell, das Sie zur vorzeitigen Übertragung des Eigentums nutzen können. Bei diesem Modell übertragen Sie zum Beispiel Ihre Eigentumswohnung an Ihr Kind und erhalten im Gegenzug von ihm eine monatliche Rente über einen festgelegten Zeitraum. Doch Vorsicht: Der Staat betrachtet das als Ratenkauf und erhebt Einkommensteuer auf eine unterstellte Verzinsung – und zwar auch bei einer verbilligten Veräußerung (BFH, Urteil v. 14.07.2020, Az. VIII R 3/17).

Übertragung auf  Versorgungs- oder Rentenbasis

Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar sein Haus im Jahr 2012 an einen ihrer Söhne und dessen Ehefrau übertragen. Aufgrund der finanziellen Leistungsfähigkeit des Sohnes und seiner Frau entschieden sich die Eltern für ein Rentenmodell: Die neuen Eigentümer sollten den Eltern 30 Jahre und zwei Monate lang eine monatliche Rente von 1.000 € zahlen. Im Fall des früheren Ablebens der Eltern, sollte die Rente bis zum Ablauf der 30 Jahre und zwei Monate an die Erben zu zahlen sein. 

Die Grundannahme und Berechnungsgrundlage waren: Nach Ablauf dieser Zeit sollten der Sohn und seine Frau dann 362.000 € für das Haus bezahlt haben. Der Verkehrswert der Immobilie war aber zum Zeitpunkt der Übertragung laut Gutachten 393.000 €. Verglichen mit einem sofortigen Verkauf des Hauses am freien Markt verzichteten die Eltern zugunsten von Sohn und Schwiegertochter auf einen Teil des möglichen Verkaufserlöses.

Die Eltern wollten damit eine unentgeltliche Übertragung im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge und verzichteten zugunsten der Erwerber auf die monatlichen Einkünfte. Versorgung ohne Risiko der Erwerber.

Das Finanzamt teilte allerdings die jährliche Rente von 12.000 € in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil auf und erhob auf die Zinseinkünfte, gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EstG, Einkommensteuer. Hiermit waren die Eltern nicht einverstanden. Sie waren der Ansicht, dass für die fiktive Rentenzahlungen kein Zinsanteil anzunehmen sei. Die Eltern erhoben Klage gegen den Steuerbescheid. Das Urteil enthält die Berechnungsgrundlage des “Barwertes”.

BFH: Veräußerungszeitrente enthält einen steuerpflichtigen Zinsanteil

Die Klage hatte keinen Erfolg. Bei Rentenzahlungen aus einer Veräußerungszeitrente muss nach dem BFH angenommen werden, dass die Zahlungen aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil bestehen. Das gilt auch dann, wenn die Tilgungsanteile nicht im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts zu versteuern sind. Der Steuersatz auf die Zinsen beträgt dabei grundsätzlich 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Für das erste Rentenjahr mussten die Eltern daher einen Zinsanteil von 9.420 € als Einkommensteuer abführen.

Fazit: Dieses Urteil ist wichtig, wenn Sie die vorzeitige Übertragung Ihrer Immobilien an Ihre Kinder oder einen Dritten gegen die Zahlung einer Rente mit fester Laufzeit planen. Der Zinsanteil der Rentenzahlung ist im entschiedenen Fall ein Einkommen aus Kapital. Die monatlichen Rentenzahlungen sind immer ein Bruttobetrag, der durch die Steuer geschmälert wird. Es ist eine Steuererklärung notwendig. Andere Besteuerungen können sich bei einer anderen Abfassung des notwendigen notariellen Vertrages ergeben.

Gut zu wissen: Je nach Immobilienart bieten sich verschiedene Verfahren an, um den Verkehrswert (Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch) zu ermitteln:

Bei vergleichbaren Immobilien wie Wohnungen in Wohnanlagen, einheitlichen Reihenhäusern oder bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren ideal. Preise des örtlichen Gutachterausschuss bilden die Grundlage.

Das Sachwertverfahren bietet sich an, wenn keine vergleichbaren Immobilien zur Verfügung stehen, beziehungsweise die Immobilie sich erheblich von anderen Immobilien unterscheidet. Unter Zuhilfenahme der einstigen Kosten lässt sich so der aktuelle Verkehrswert ermitteln.

Bei vermieteten Immobilien bildet das Ertragswertverfahren eine gute Grundlage.

Den Beitrag führen wir bei Bedarf weiter.

Wir wünschen allen Lesern ein schönes Jahr 2020 und bleiben Sie gesund.

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